Quý 3/2026, nguồn thu bán căn hộ và đất nền của DXG chỉ mang về hơn 156 tỷ đồng, giảm 54% so với cùng kỳ; dịch vụ môi giới bất động sản hơn 410 tỷ đồng, thấp hơn 33%.

Hai mảng kinh doanh cùng đi xuống kéo doanh thu thuần giảm 36%, còn gần 683 tỷ đồng, mức thấp nhất kể từ quý 2/2023. Trong khi đó, chi phí tài chính và chi phí quản lý doanh nghiệp đều tăng, khiến lợi nhuận ròng chỉ còn hơn 15 tỷ đồng, giảm 84%.

DXG lý giải mặt bằng lãi suất vay mua nhà cao khiến khách hàng thận trọng hơn khi quyết định giao dịch, tạo thách thức cho hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.

Nhìn bức tranh 9 tháng, doanh thu thuần tăng nhẹ 4%, lên gần 2,823 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận vẫn giảm 52%, còn hơn 106 tỷ đồng. So với kế hoạch cả năm, DXG đã thực hiện được lần lượt 57% và 40%.

Nguồn: VietstockFinance

DXG sở hữu quỹ đất lớn tại TPHCM và Bình Dương cũ, trong đó Gem Premium được kỳ vọng là động lực tăng trưởng tiếp theo sau The Prive khi thị trường phục hồi.

Theo dự báo của Chứng khoán VCBS, các dự án tại Bình Dương gồm Opal Luxury, DXH Park View, Opal Cityview và DXH Park City có thể đóng góp khoảng 38,000 tỷ đồng dòng tiền bán hàng trong giai đoạn 2028-2032. Triển vọng này được hỗ trợ bởi nhu cầu căn hộ phân khúc trung cấp, quá trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng.

Trong ngắn hạn, Gem Sky World vẫn giữ vai trò nguồn thu chủ đạo. Khoảng 200 sản phẩm tại dự án, chủ yếu là shophouse, dự kiến được bàn giao trong nửa cuối năm 2026. Trong khi đó, The Prive chưa đóng góp đáng kể vào doanh thu năm nay và được kỳ vọng trở thành động lực tăng trưởng chính từ năm 2027.

Tuy nhiên, mảng môi giới vẫn đối mặt nhiều thách thức khi thanh khoản bất động sản chững lại. Diễn biến này tác động trực tiếp đến doanh thu và lợi nhuận của CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (HOSE: DXS).

Bên cạnh đó, lãi suất vay mua nhà còn cao khiến người mua thận trọng, làm chậm tốc độ hấp thụ sản phẩm và giảm số lượng giao dịch, qua đó ảnh hưởng đến nguồn thu phí môi giới.

Dòng tiền âm, các khoản phải thu và cho vay tăng mạnh

Bên cạnh lợi nhuận suy giảm, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của DXG trong 9 tháng đầu năm cũng âm hơn 578 tỷ đồng, phần lớn do các khoản phải thu gia tăng.

Đến cuối quý 3, các khoản phải thu gần 14.6 ngàn tỷ đồng, tăng 13% so với đầu năm, dự phòng phải thu khó đòi gần 586 tỷ đồng. Đồng thời phát sinh khoản phải thu gần 183 tỷ đồng đối với CTCP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng (SDNC).

Đáng chú ý, Bluemarq Group cho vay hơn 3.2 ngàn tỷ đồng, gấp 2.8 lần đầu năm, riêng “cá nhân A” cho vay gần 984 tỷ đồng, khoản này không được thuyết minh chi tiết. Trong khi hàng tồn kho vẫn là khoản mục lớn nhất trong tổng tài sản với hơn 16.3 ngàn tỷ đồng.

Nợ phải trả còn hơn 20 ngàn tỷ đồng, tăng 17%, chủ yếu đến từ số tiền cá nhân mua căn hộ trả tiền trước ngắn hạn tăng mạnh lên gần 9.1 ngàn tỷ đồng, tăng 47%. Quy mô nhân sự cũng có sự điều chỉnh đáng kể. Tính đến cuối quý 3, Bluemarq Group còn 3,365 nhân viên, giảm 795 người so với đầu năm.