Kết luận thanh tra số 21 ngày 31/07, được Thanh tra TP Đồng Nai công bố ngày 10/08/2026, xác định dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Phước Thiền, nay thuộc phường Nhơn Trạch, do CTCP Phát triển Hạ tầng Sài Gòn (INDESCO) làm chủ đầu tư. Dự án rộng 52.93ha, vốn đầu tư 1,391 tỷ đồng, quy mô dân số dự kiến 5,800 người.

Tháng 4/2004, Đồng Nai chấp thuận chủ trương và giới thiệu địa điểm cho Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn (RESCO) lập thủ tục đầu tư; đến tháng 3/2005 chuyển chủ đầu tư sang INDESCO. RESCO cùng CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà (Intresco, HOSE: ITC) và CTCP Địa ốc Chợ Lớn (HNX: RCL) từng là cổ đông tại INDESCO, nhưng đã tham gia bán đấu giá cổ phần từ cuối năm 2013.

Sau 22 năm, cơ quan thanh tra cho biết toàn bộ khu đất vẫn để trống, không có hộ dân sinh sống. Trong 43.4ha đã giao, chỉ hơn 10ha được san lấp và một đoạn rộng 10m, dài 160m được rải đá mi; dự án chưa thi công xây dựng theo quy hoạch 1/500.

Năm 2010, UBND tỉnh Đồng Nai ban hành hai quyết định liên quan đến phần đất đã giao cho INDESCO. Đợt đầu, Doanh nghiệp được chuyển mục đích sử dụng hơn 26.8ha; đợt sau được giao thêm gần 16.6ha. Thanh tra kết luận việc giao đất theo hai quyết định này nhưng không đấu giá quyền sử dụng đất là không đúng quy định.

Sở Tài nguyên và Môi trường khi đó không tham mưu giúp UBND tỉnh thực hiện việc đấu giá phần diện tích đất được giao. Trách nhiệm thuộc sở này, nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường, cùng giám đốc, phó giám đốc phụ trách, các phòng ban và cá nhân liên quan thời kỳ năm 2010.

Đến năm 2016, INDESCO tiếp tục đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư. Ngày 03/03/2017, UBND tỉnh chấp thuận công ty làm chủ đầu tư trên cơ sở tờ trình của Sở Xây dựng. Thanh tra xác định Sở Xây dựng tham mưu chấp thuận INDESCO làm chủ đầu tư và tham mưu việc chỉ định chủ đầu tư dự án là vi phạm Luật Nhà ở năm 2014 cùng Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Sở Kế hoạch và Đầu tư khi đó có ý kiến góp ý hồ sơ nhưng không có ý kiến về các vấn đề liên quan đến dự án thuộc trường hợp phải đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Trách nhiệm được xác định thuộc Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư, nay là Sở Tài chính, cùng giám đốc, các phó giám đốc phụ trách, phòng ban và cá nhân liên quan thời kỳ 2016-2017.

Thanh tra TP Đồng Nai công bố các kết luận đối với nhóm dự án tồn đọng, kéo dài; khu dân cư Phước Thiền nằm trong danh sách được công bố - Ảnh: Báo Thanh tra

Cơ quan thanh tra xác định dự án cần được rà soát, tháo gỡ; đồng thời kiến nghị Sở Tài chính xem xét điều kiện áp dụng Nghị quyết 29/2026/QH16 và Nghị quyết 170/2024/QH15 đối với các vướng mắc về lựa chọn nhà đầu tư, giao đất và cho thuê đất.

Việc rà soát phải làm rõ sự phù hợp với quy hoạch, yêu cầu quốc phòng, an ninh và năng lực của nhà đầu tư. Sở Tài chính sau đó lập hồ sơ trình UBND xem xét, quyết định việc tiếp tục giao đất, cho thuê đất.

Các cổ đông cũ đã bán cổ phần từ năm 2013

Hồ sơ công bố thông tin bán đấu giá cổ phần cho thấy tại ngày 30/09/2013, Intresco sở hữu 17.13% vốn INDESCO, RESCO nắm 15.57%, còn Địa ốc Chợ Lớn giữ 7.78%.

Ngày 25/12/2013, 3 doanh nghiệp cùng 6 pháp nhân khác bán đấu giá trọn lô 122,000 cổ phần, tương ứng 95% vốn INDESCO. Một nhà đầu tư cá nhân trúng toàn bộ số cổ phần với giá 356 ngàn đồng/cp; thông báo kết quả không nêu danh tính người này.

Cơ cấu cổ đông INDESCO tại tháng 9/2013 9 cổ đông nắm gần 95% vốn CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà (ITC) - 22,000 cổ phiếu - 17.13% vốn INDESCO ITC 22,000 cổ phiếu 17.13% Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn (<span>RESCO</span>) - 20,000 cổ phiếu - 15.57% vốn INDESCO RESCO 20,000 cổ phiếu 15.57% Công ty Kho Bãi - 20,000 cổ phiếu - 15.57% vốn INDESCO Kho Bãi 20,000 cổ phiếu 15.57% CTCP Địa ốc 8 - 20,000 cổ phiếu - 15.57% vốn INDESCO Địa ốc 8 20,000 cổ phiếu 15.57% CTCP Địa ốc 10 - 10,000 cổ phiếu - 7.78% vốn INDESCO Địa ốc 10 10,000 cổ phiếu 7.78% CTCP Đầu tư và Địa ốc Sài Gòn Chợ Lớn - 10,000 cổ phiếu - 7.78% vốn INDESCO Sài Gòn Chợ Lớn 10,000 cổ phiếu 7.78% CTCP Địa ốc Chợ Lớn (<span>RCL</span>) - 10,000 cổ phiếu - 7.78% vốn INDESCO RCL 10,000 cổ phiếu 7.78% CTCP Địa ốc 6 - 5,000 cổ phiếu - 3.89% vốn INDESCO Địa ốc 6 5,000 cổ phiếu 3.89% CTCP Địa ốc 7 - 5,000 cổ phiếu - 3.89% vốn INDESCO Địa ốc 7 5,000 cổ phiếu 3.89% ~95% vốn INDESCO Rê chuột vào để xem ITC 17.13% RESCO 15.57% Công ty Kho Bãi 15.57% Địa ốc 8 15.57% Địa ốc 10 7.78% Đầu tư & Địa ốc SG Chợ Lớn 7.78% Địa ốc Chợ Lớn (RCL) 7.78% Địa ốc 6 3.89% Địa ốc 7 3.89% 4 cổ đông lớn nhất nắm 63.84% Nguồn: Hồ sơ công bố thông tin bán đấu giá cổ phần INDESCO

Ngoài phần cổ phiếu tại chủ đầu tư, hồ sơ năm 2013 còn thể hiện RESCO cam kết góp 50% vốn dự án Phước Thiền, Địa ốc Chợ Lớn 20%, INDESCO 23.368%; phần còn lại thuộc hai cá nhân. Báo cáo tài chính năm 2013 của RCL cho thấy doanh nghiệp không còn cổ phần INDESCO vào cuối năm, nhưng vẫn ghi nhận gần 8.79 tỷ đồng đầu tư tại Phước Thiền. Đến quý 1/2016, RCL ghi nhận hơn 6 tỷ đồng từ khoản chuyển nhượng dự án này.

Kết luận thanh tra cho biết dự án chưa thể tiếp tục triển khai do có sai phạm tương tự những dự án được Kiểm toán Nhà nước nêu trong báo cáo kiểm toán ngân sách địa phương năm 2019, ban hành cuối năm 2020.

INDESCO đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với 43.4ha đã giao và được cấp 45 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích khoảng 11.89ha, trong các năm 2018, 2020 và 2024. Sau khi điều chỉnh ranh, phần đất chưa giao còn 8.72ha.

Dù còn vướng thủ tục, thanh tra đánh giá dự án phù hợp quy hoạch, đã hoàn thành công tác bồi thường; chủ đầu tư bảo đảm năng lực tài chính và có bảo lãnh ký quỹ. Sở Nông nghiệp và Môi trường được kiến nghị xác định giá đất cụ thể, phối hợp cơ quan thuế rà soát tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; đồng thời xử lý phần diện tích đã giao theo Nghị định 147/2026/NĐ-CP.

Thanh tra kiến nghị các sở Tài chính, Xây dựng, Nông nghiệp và Môi trường tổ chức kiểm điểm, xử lý trách nhiệm tập thể và cá nhân liên quan. Sở Nội vụ tham mưu xử lý các trường hợp thuộc thẩm quyền Chủ tịch UBND TP Đồng Nai.

Nếu phát hiện thêm vi phạm về đất đai, môi trường hoặc lĩnh vực khác trong quá trình rà soát, cơ quan chức năng phải chuyển hồ sơ cho cấp có thẩm quyền xử lý. INDESCO được yêu cầu hoàn thiện thủ tục đầu tư, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và chấp hành quyết định xử lý liên quan.

Các cơ quan, đơn vị và cá nhân liên quan phải báo cáo kết quả thực hiện kết luận thanh tra trước ngày 25/08/2026.