Theo Nghị quyết HĐQT giữa tháng 9/2026, NHA thông qua giao dịch với người nội bộ và/hoặc người có liên quan của người nội bộ, với nội dung mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở và thương mại dịch vụ tổng hợp thuộc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu vực phía Đông Đồng Văn (phường Đồng Văn, tỉnh Ninh Bình).

Bên tham gia ký kết là ông Nguyễn Minh Hoàn, Chủ tịch HĐQT kiêm cổ đông lớn nắm 22.84% vốn NHA, và/hoặc người có liên quan của ông. Tổng giá trị các giao dịch được giới hạn dưới 35% tổng tài sản trên báo cáo tài chính gần nhất. Với tổng tài sản trên 1,000 tỷ đồng, mức trần này cao hơn nhiều lần khoản nợ hiện có.

Đáng chú ý, Nghị quyết cho phép thanh toán qua ngân hàng và/hoặc cấn trừ tiền mua nhà với khoản nợ gốc và lãi vay mà NHA còn phải trả ông Hoàn theo các hợp đồng vay và phụ lục đã ký. Tổng Giám đốc Nguyễn Đắc Long được giao hoàn thiện hồ sơ, ký kết hợp đồng. Văn bản không nêu số căn, diện tích hay đơn giá. Bốn ngày trước khi nghị quyết ra đời, NHA công bố thông báo của Sở Xây dựng Ninh Bình xác nhận 45 căn công trình thuộc dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Dự án phía Đông Đồng Văn của NHA.

Tại ngày 30/09/2026 NHA còn nợ ông Hoàn 15 tỷ đồng vay ngắn hạn và 13.93 tỷ đồng lãi vay phải trả, tổng cộng gần 29 tỷ đồng. Khoản lãi chưa trả đã gần ngang dư nợ gốc.

Trong 9 tháng đầu năm, NHA trả ông Hoàn 8 tỷ đồng gốc và ghi nhận 933 triệu đồng lãi vay. Thuyết minh bên liên quan còn ghi một giao dịch chuyển nhượng bất động sản với ông Hoàn trị giá 12 tỷ đồng trong 9 tháng, nhưng không nêu tài sản cụ thể.

Báo cáo tình hình quản trị 6 tháng đầu năm không có giao dịch nào giữa NHA và ông Hoàn, cho thấy thương vụ 12 tỷ đồng phát sinh trong quý 3. Dư nợ gốc chỉ giảm đúng 8 tỷ đồng đã trả và lãi phải trả vẫn tăng, nên đến cuối quý 3 sổ sách chưa phản ánh khoản cấn trừ nào.

Số dư lãi phải trả cũng có biến động. Tại ngày 30/06/2026, BCTC soát xét bán niên ghi lãi phải trả cho ông Hoàn hơn 10.3 tỷ đồng. Ba tháng sau, con số này lên 13.9 tỷ đồng, tức tăng gần 3.6 tỷ đồng, trong khi chi phí lãi vay với ông Hoàn ghi nhận cả 9 tháng chỉ 933 triệu đồng.

Thuyết minh không giải thích phần chênh lệch. Bảng số dư bên liên quan trong BCTC quý 3 cũng ghi dư nợ vay ông Hoàn đầu năm là 48 tỷ đồng, không khớp con số 23 tỷ đồng ở thuyết minh vay và trên BCTC kiểm toán năm 2025.

Quan hệ vay mượn giữa NHA và ông Hoàn bắt đầu từ năm 2021. Nghị quyết HĐQT ngày 29/07/2021 thông qua kế hoạch vay tối đa 20 tỷ đồng từ ông Hoàn, giải ngân theo tiến độ để trả nhà cung cấp vật tư cho dự án BT tuyến đường nối ngã ba Hòa Mạc đến đường ĐH05, Khu nhà ở Chợ Lương, tổ hợp khách sạn thương mại dịch vụ dọc QL38 và nhà xưởng cho thuê tại phường Châu Giang.

Ba tháng sau, Nghị quyết HĐQT ngày 25/10/2021 tiếp tục cho phép sử dụng vốn vay từ ông Hoàn và/hoặc dùng giấy tờ có giá của ông làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay ngân hàng.

Năm 2023, NHA vay thêm hai lần từ Chủ tịch, gồm 10 tỷ đồng theo Nghị quyết HĐQT ngày 03/07 và 15 tỷ đồng theo Nghị quyết HĐQT ngày 19/09, cùng kỳ hạn 12 tháng để bổ sung vốn lưu động. Theo BCTC 2025, hai hợp đồng này có lãi suất lần lượt 6%/năm và 5%/năm, tín chấp và đã được gia hạn qua các phụ lục. Dư nợ vay ông Hoàn đứng ở mức 48 tỷ đồng suốt năm 2024. Năm 2025, NHA trả 25 tỷ đồng gốc, đưa dư nợ về 23 tỷ đồng cuối năm.

Trong khi nợ gốc được trả dần, phần lãi gần như chưa được thanh toán bằng tiền. Lãi vay phải trả cho ông Hoàn tăng từ 4.42 tỷ đồng cuối năm 2023 lên 7.23 tỷ đồng cuối năm 2024 và 9.72 tỷ đồng cuối năm 2025, sát với tổng chi phí lãi được ghi nhận qua từng năm, lần lượt 2.03 tỷ đồng năm 2023, 2.81 tỷ đồng năm 2024 và 2.49 tỷ đồng năm 2025 (trong đó 967 triệu đồng được vốn hóa).

Ngoài Chủ tịch, NHA còn vay từ một tổ chức có liên quan khác là CTCP Phát triển Thành Mỹ, nơi ông Hoàn là cổ đông lớn và ông Nguyễn Đức Kiên, Phó Tổng Giám đốc NHA, là Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc. Được biết, ông Kiên là con trai ông Hoàn. NHA vay Công ty Thành Mỹ 10 tỷ đồng theo nghị quyết năm 2023, đã trả hết trong năm 2025. Đầu năm 2026, HĐQT thông qua hạn mức vay 30 tỷ đồng từ Thành Mỹ rồi nâng lên 50 tỷ đồng vào cuối tháng 4. Đến 30/09/2026, dư nợ vay dài hạn từ Thành Mỹ là 50 tỷ đồng, chi phí lãi 9 tháng 1.82 tỷ đồng.

Nhu cầu vốn của NHA tăng mạnh trong năm nay. Tổng vay nợ tài chính tại ngày 30/09/2026 gần 387.5 tỷ đồng, tăng 40% so với đầu năm, trong đó vay từ các cá nhân khác lên tới 147.15 tỷ đồng. Cùng lúc, lợi nhuận sụt giảm sâu, lũy kế 9 tháng, NHA lãi sau thuế 3.09 tỷ đồng, giảm tới 96% so với cùng kỳ năm trước. Trong 9 tháng, công ty chi gần 238 tỷ đồng mua sắm tài sản cố định, đẩy giá trị còn lại của tài sản cố định hữu hình lên 325.02 tỷ đồng.