Mitsubishi Estate rót gần 100 tỷ yen vào Việt Nam sau 16 năm

Tập đoàn bất động sản MEC bắt đầu kinh doanh tại Việt Nam từ năm 2010, thành lập công ty con tại TPHCM năm 2019 và chi nhánh Hà Nội năm 2020. Tổng vốn MEC đã đầu tư vào Việt Nam đến nay khoảng 100 tỷ yen.

Giai đoạn đầu, MEC chủ yếu tham gia các dự án nhà ở cùng đối tác CapitaLand. Danh mục do MEC công bố gồm Parc Spring (TPHCM, 402 căn, thực hiện 2010-2014), The Krista (344 căn và 4 shophouse, 2014-2017), Kris Vue (128 căn và 3 shophouse, 2015-2017), Vista Verde (1,152 căn, 2014-2020) và Seasons Avenue tại Hà Nội (1,300 căn, 2015-2018). Năm 2017, MEC mua lại tòa nhà văn phòng Riverbank Place tại TPHCM, tổng diện tích sàn 11,800m².

Cũng trong nhóm Mitsubishi Estate, Mitsubishi Estate Residence tham gia khu đô thị Thành phố mới Bình Dương thông qua liên doanh BTMJR, trong đó BECAMEX TOKYU nắm 55% và công ty con của Mitsubishi Estate Residence nắm 45%. Dự án SORA gardens II gồm 557 căn hộ, cao 24 tầng, tổng diện tích sàn 81,909m², mở bán chính thức từ tháng 10/2019, hoàn thành tháng 5/2021 và bàn giao từ tháng 7/2021.

Từ năm 2024, MEC chuyển trọng tâm sang các dự án quy mô lớn tại Hà Nội. Ngày 14/08/2024, MEC công bố tham gia Lumi Hanoi (quận Nam Từ Liêm cũ, khu đất khoảng 5.6ha, 9 tòa, 3,950 căn hộ và 60 shophouse, cùng CapitaLand Development và Far East Organization) và The Senique Hanoi (khu Ocean City phía Đông Hà Nội, khoảng 2.1ha, 3 tòa 37 tầng, cùng CapitaLand Development và Nomura Real Estate). Theo MEC, tổng doanh thu dự kiến của Lumi Hanoi vượt 1 tỷ SGD, The Senique Hanoi vượt 600 triệu SGD. Đến tháng 5/2026, cả hai dự án đã bán hết.

Gần nhất, tháng 05/2026, MEC ký hợp tác cùng CapitaLand Development và Nomura Real Estate phát triển dự án Maison Privée tại khu Ciputra, quận Tây Hồ cũ, Hà Nội. Dự án rộng 0.8ha, gồm 2 tòa 35 tầng nổi và 3 tầng hầm với 490 căn hộ, tổng doanh thu dự kiến 450 triệu USD (~ 67.5 tỷ yen), khởi công quý 3/2026 và dự kiến hoàn thành quý 1/2029.

Bên cạnh đó, MEC đưa thương hiệu kho vận Logicross ra nước ngoài lần đầu tiên tại Việt Nam, với tổng vốn 13.5 tỷ yen cho hai dự án do MEC sở hữu 100%. Logicross Nam Thuận tại KCN Nam Thuận, tỉnh Tây Ninh (trước đây thuộc Long An) có diện tích đất 115,390m², diện tích sàn 62,900m², hoàn thành tháng 6/2025. Logicross Hải Phòng tại KCN và khu phi thuế quan Nam Đình Vũ có diện tích đất 150,968m², diện tích sàn 88,300 m², khởi công tháng 11/2024 và dự kiến hoàn thành tháng 9/2025.

Mitsubishi Corporation: Từ Bình Dương đến Vinhomes

MC chính thức bước vào mảng nhà ở thương mại tại Việt Nam năm 2015 khi hợp tác cùng Sembcorp Development (Singapore) phát triển 11 tòa căn hộ cao 16-18 tầng với 1,419 căn tại khu vực cổng chính VSIP Bình Dương, trên khu đất 40,100m², tổng diện tích sàn 163,436m². Đây là dự án đầu tiên theo thỏa thuận hợp tác chiến lược giữa MC và Sembcorp ký năm 2012. Website dự án The Habitat Bình Dương giới thiệu chủ đầu tư là VSIP-Sembcorp Gateway, với các cổ đông gồm VSIP, Sembcorp Properties và MC Development Asia thuộc Mitsubishi.

Năm 2016, MC lập liên doanh với Bitexco phát triển giai đoạn 1 khu The Manor Central Park tại quận Hoàng Mai, Hà Nội, trong đó MC nắm 45%, Bitexco 55%. Theo thông cáo ngày 27/07/2016, giai đoạn 1 có vốn đầu tư 30 tỷ yen, gồm 240 căn nhà thấp tầng và 2 tòa chung cư với 1,036 căn hộ; toàn khu rộng gần 90 ha, định hướng 1,000 căn thấp tầng và 7,700 căn hộ tại 17 tòa cao tầng. Đây cũng là dự án hợp tác bất động sản đầu tiên của Bitexco với đối tác nước ngoài.

Cuối năm 2017, MC công bố tham gia dự án đầu tiên tại khu vực trung tâm TPHCM cùng CTCP Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang, quy mô 22 tầng nổi, tổng diện tích sàn 29,000 m², mở bán từ tháng 1/2018. Hai bên lập liên doanh PKMC, trong đó Phúc Khang nắm 51% và MC 49%, với dự án đầu tiên là Diamond Lotus Riverside (quận 8 cũ, TPHCM).

Dấu ấn lớn nhất của MC là Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức). Ngày 23/01/2020, MC và Nomura Real Estate công bố cùng mua 80% giai đoạn 2 của dự án do Vinhomes phát triển, gồm 21 tòa với hơn 10,000 căn hộ trên khu đất 26 ha, tổng vốn ước tính khoảng 100 tỷ yen. Theo thông cáo của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT) ngày 10/07/2020, Tổng công ty Đầu tư Hạ tầng Giao thông và Phát triển Đô thị Nhật Bản (JOIN) được chấp thuận góp 11.2 tỷ yen vào dự án này. Theo Nomura Real Estate, giai đoạn 2 gồm 10,946 căn, bắt đầu bàn giao từ tháng 2/2022; giai đoạn 3 có 9,674 căn, mở bán khu cuối cùng từ tháng 7/2023 và bàn giao dần đến năm 2026, với sự tham gia của cả MC và Nomura.

MC cũng tham gia Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội). Tuy nhiên, theo thông báo gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Tokyo ngày 29/03/2024, MC đã chuyển nhượng 99.9% cổ phần Diamond Realty Investment Ocean Park, pháp nhân đầu tư bất động sản tại Việt Nam, cho Taisei, Hankyu Hanshin Properties và Tokyu Land Asia với tổng giá 28.4 tỷ yen. Thông qua pháp nhân này, MC nắm gián tiếp 41.13% CTCP Kinh doanh Bất động sản MV2 Việt Nam, doanh nghiệp đặt địa chỉ tại Vincom Mega Mall Ocean Park. Sau giao dịch, MC chỉ còn giữ 0.1%.

Dù thoái vốn tại Hà Nội, MC vẫn duy trì quan hệ với Vingroup. Ngày 26/03 và 30/05/2024, hai bên ký các biên bản ghi nhớ hợp tác chiến lược toàn diện, trong đó có phát triển đô thị. Theo Vingroup, Mitsubishi sẽ đầu tư quy mô lớn vào Vinhomes để phát triển các dự án thành phố thông minh.

Tình hình kinh doanh và cơ cấu cổ đông

Trong năm tài chính 2025 (kết thúc ngày 31/03/2026), MC đạt doanh thu 18,916 tỷ yen, tăng 1.6%; nhưng lợi nhuận ròng thuộc cổ đông công ty mẹ giảm 16% xuống 800.5 tỷ yen, mức thấp nhất trong 5 năm. ROE giảm từ 10.3% xuống 8.5%.

Riêng mảng Phát triển đô thị và Hạ tầng lãi 85.1 tỷ yen, tăng 114%, chủ yếu do không còn các khoản dự phòng và lỗ từ dự án tại Bắc Mỹ như năm trước; lợi nhuận ròng của mảng kinh doanh liên quan phát triển đô thị tại ASEAN tăng từ 12.6 tỷ yen lên 16.3 tỷ yen.

Năm tài chính kết thúc 31/03 năm sau. Người viết tổng hợp

Ngược chiều, MEC có năm thứ 5 liên tiếp lập kỷ lục lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu. Doanh thu hoạt động đạt 1,746.1 tỷ yen, tăng 10.5%; lợi nhuận hoạt động 329.7 tỷ yen, tăng 6.6%; lợi nhuận ròng thuộc cổ đông công ty mẹ 222.5 tỷ yen, tăng 17.5%, ROE đạt 8.5%.

Mảng kinh doanh quốc tế của MEC mang về lợi nhuận hoạt động 57.1 tỷ yen, tăng từ 45.8 tỷ yen, trong đó lãi từ bán tài sản đạt 41.3 tỷ yen. Cả MC và MEC đều không công bố riêng kết quả tại Việt Nam.

Năm tài chính kết thúc 31/03 năm sau. Người viết tổng hợp

Mitsubishi là tên chung của một nhóm doanh nghiệp Nhật Bản có lịch sử liên quan, không có công ty mẹ chung nắm vốn. MC và MEC là hai công ty niêm yết độc lập trên Sở Giao dịch Chứng khoán Tokyo, với cổ đông chủ yếu là các ngân hàng lưu ký và tổ chức tài chính.

Tại ngày 30/09/2025, MC có 4,028.9 triệu cổ phiếu đã phát hành và 857,965 cổ đông. Cổ đông lớn nhất là The Master Trust Bank of Japan (tài khoản ủy thác) với 15.85%, tiếp đến State Street Bank And Trust Company 505104 nắm 10.32%, Custody Bank of Japan (tài khoản ủy thác) 5.04% và Meiji Yasuda Life Insurance 3.47%; các tỷ lệ được tính sau khi loại trừ hơn 237 triệu cổ phiếu quỹ. Theo CNBC, tháng 8/2025, Berkshire Hathaway của tỷ phú Warren Buffett đã nâng sở hữu tại MC lên trên 10%.

Với MEC, tại ngày 31/03/2026, công ty có 1,217.2 triệu cổ phiếu đã phát hành và 96,596 cổ đông. Cổ đông lớn nhất cũng là The Master Trust Bank of Japan (tài khoản ủy thác) với 15.57%, tiếp theo là Custody Bank of Japan (tài khoản ủy thác) 6.13%, Meiji Yasuda Life Insurance 3.49% và The Chase Manhattan Bank, N.A. London Secs Lending Omnibus Account 3.05%. Đáng chú ý, nhà thầu xây dựng Takenaka Corporation nắm 1.50% và Quỹ hưu trí Chính phủ Na Uy nắm 1.35%.

Tại ngày 31/03/2026, tổng tài sản của MC đạt 24,151.7 tỷ yen, tăng 2,655.6 tỷ yen so với một năm trước; nợ phải trả trên 13,901 tỷ yen và vốn chủ sở hữu 10,250.6 tỷ yen, trong đó phần thuộc cổ đông công ty mẹ 9,440.6 tỷ yen. Nợ vay ròng (không gồm nợ thuê) tăng từ 3,047.2 tỷ yen lên 3,888.2 tỷ yen.

MEC có quy mô nhỏ hơn với tổng tài sản 8,566.2 tỷ yen, nợ phải trả 5,688.7 tỷ yen và tài sản thuần 2,877.6 tỷ yen. Nợ chịu lãi theo tài liệu nhà đầu tư của MEC là 3,610.9 tỷ yen, gấp 1.25 lần tài sản thuần, phản ánh đặc thù sử dụng đòn bẩy cao của doanh nghiệp bất động sản.

Người viết tổng hợp

Việt Nam trong kế hoạch tương lai

Cho năm tài chính 2026, MC đặt mục tiêu lợi nhuận ròng 1,100 tỷ yen, tăng 37.4%, và cổ tức 125 yen/cổ phiếu. Theo Chiến lược Doanh nghiệp, MC hướng tới ROE trên 12% vào năm tài chính 2027, chi hơn 3,000 tỷ yen cho đầu tư tăng trưởng trong 3 năm, đồng thời mua lại hơn 1,000 tỷ yen cổ phiếu và duy trì tỷ lệ chi trả tổng cộng 40%. Trọng tâm tăng trưởng là chuyển đổi năng lượng (LNG, hydro, năng lượng tái tạo, đồng) và chuyển đổi số (trung tâm dữ liệu, hạ tầng số). Ở mảng bất động sản, chiến lược nhấn mạnh phát triển gắn với quản lý quỹ tại Nhật Bản và cải thiện hiệu quả tại Bắc Mỹ; tài liệu chiến lược không nhắc trực tiếp đến Việt Nam.

MEC đặt kế hoạch năm tài chính 2026 với doanh thu hoạt động 2,000 tỷ yen, lợi nhuận hoạt động 370 tỷ yen và lợi nhuận ròng 235 tỷ yen; riêng mảng quốc tế dự kiến lãi hoạt động 80 tỷ yen, tăng 22.9 tỷ yen. Theo Kế hoạch Quản lý dài hạn 2030, MEC hướng tới lợi nhuận kinh doanh trên 400 tỷ yen, ROE 10%, và nâng tỷ trọng châu Á lên khoảng 45% tổng tài sản lẫn lợi nhuận của mảng kinh doanh quốc tế, thông qua mở rộng dự án do MEC dẫn dắt, tăng dư nợ đầu tư và xây dựng danh mục tài sản quay vòng (phát triển rồi bán cho quỹ). Việt Nam là một trong các cứ điểm tại Đông Nam Á và châu Đại Dương, khu vực có tổng tài sản khoảng 310 tỷ yen, với kỳ vọng tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 8-10%.

Các bước đi gần đây cho thấy cả hai nhánh Mitsubishi đều chuyển từ vai trò góp vốn sang trực tiếp phát triển dự án tại Việt Nam. Với MEC, sau hai dự án Lumi Hanoi và The Senique Hanoi đã bán hết, Maison Privée khởi công từ quý 3/2026 là dự án căn hộ hạng sang đầu tiên của MEC tại khu Ciputra; mảng kho vận Logicross được MEC giải thích là nhằm đáp ứng nhu cầu logistics từ tăng trưởng kinh tế và công nghiệp hóa của Việt Nam.

Với MC, dự án mới nhất là Monrei Saigon (tên dự án Thuận An 1) tại phường Thuận Giao, TPHCM, trước đây thuộc Bình Dương. Theo Phát Đạt (HOSE: PDR), dự án có diện tích 18,146.7m², tổng diện tích sàn xây dựng 188,000m², được triển khai cùng đối tác Mitsubishi Corporation. Ngày 13/11/2025, Phát Đạt cho biết đã chuyển nhượng 79% vốn góp tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Cao tầng Thuận An 1, pháp nhân sở hữu dự án, cho một tổ chức đầu tư quốc tế lớn và vẫn giữ vai trò triển khai. Theo Nghị quyết HĐQT ngày 08/12/2025, Phát Đạt tiếp tục chuyển nhượng 0.01% vốn cho cá nhân khác, còn giữ 19.99% vốn điều lệ, tương ứng gần 42.93 tỷ đồng.

Đối tác nắm 80% Công ty Thuận An 1 từ tháng 10/2025 là Diamond Realty Investment La Pura Co., Ltd (Nhật Bản), cùng kiểu đặt tên với pháp nhân Diamond Realty Investment Ocean Park mà MC dùng tại Vinhomes Ocean Park. Tổng giám đốc Công ty Thuận An 1 là ông Naosuke Kazami, là Giám đốc vận hành (COO) của MC Urban Development Vietnam.

Ngày 30/01/2026, công ty con của Phát Đạt là Cao ốc Bình Dương ký chuyển nhượng hơn 140.8 triệu cổ phần CTCP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long cho Công ty Thuận An 1 và nhận đợt thanh toán đầu tiên gần 1,902 tỷ đồng.

Thuận An 1 rộng 1.82ha với 3 khối chung cư, tổng cộng 2,684 căn hộ, nằm trong tổ hợp 4.46ha cùng Thuận An 2 (2.64ha), và đối tác cam kết mua tiếp Thuận An 2 sau khi hoàn tất thanh toán Thuận An 1, với giá trị ước tính hơn 2,000 tỷ đồng. MC phát triển dự án cùng Tokyu Land và tham gia từ khâu quy hoạch, thiết kế đến quản lý chất lượng, thay vì chỉ góp vốn như các dự án trước.

Bên cạnh đó, các biên bản ghi nhớ ký với Vingroup năm 2024 mở đường cho MC đầu tư vào các dự án đô thị thông minh của Vinhomes, cùng hợp tác về năng lượng, trung tâm dữ liệu và tái chế. Đây là những lĩnh vực trùng với trọng tâm chuyển đổi năng lượng và chuyển đổi số trong chiến lược đến năm 2027 của MC.