Nửa đầu năm 2026, khoản đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn ngắn hạn của CTX giảm từ 647.1 tỷ đồng xuống 102 tỷ đồng. Công ty đã tất toán 400 tỷ đồng tiền gửi tại BIDV và 240 tỷ đồng tại SHB Chi nhánh Thăng Long, chỉ còn gần 100 tỷ đồng gửi tại Vietcombank. Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho thấy khoản thu hồi cho vay và bán lại công cụ nợ hơn 545 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước không phát sinh.

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm gần 103 tỷ đồng, chủ yếu do các khoản phải trả giảm 36.5 tỷ đồng, phải thu tăng 14.9 tỷ đồng và số thuế thu nhập doanh nghiệp đã nộp lên tới 76.4 tỷ đồng. Số dư thuế phải nộp Nhà nước theo đó giảm từ 81 tỷ đồng xuống 3.7 tỷ đồng.

Hoạt động tài chính cũng hút tiền ra. CTX vay mới 228.1 tỷ đồng và trả nợ gốc 374.7 tỷ đồng, âm ròng 146.6 tỷ đồng. Dư nợ vay ngắn hạn cuối kỳ còn 100 tỷ đồng, giảm từ 246.6 tỷ đồng, và công ty không có nợ vay dài hạn. Nhờ 275.6 tỷ đồng thu về từ hoạt động đầu tư, tiền và tương đương tiền nhích nhẹ từ 261.4 tỷ đồng lên 287.6 tỷ đồng.

Tiền chảy vào dự án nghỉ dưỡng

Đích đến của dòng vốn nằm ở khoản mục tài sản dở dang dài hạn, tăng từ 762.3 tỷ đồng lên 1,024.4 tỷ đồng, tương đương 46% tổng tài sản hợp nhất. Riêng chi phí xây dựng cơ bản dở dang tăng 261.7 tỷ đồng sau 6 tháng.

Chi phí xây dựng cơ bản dở dang của CTX (đồng). Nguồn: BCTC hợp nhất bán niên 2026

Dự án nghỉ dưỡng cao cấp Indochina Sapa (Bản Mông Resort) đóng góp hơn 220 tỷ đồng trong số tăng, chiếm 84% tổng phần tăng thêm. Đứng thứ hai là Constrexim Plaza (E2) với 42.1 tỷ đồng. Các dự án còn lại gần như đứng yên, cho thấy nguồn lực đang được dồn cho hai công trình. Ngoài ra, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang dài hạn tại Khu nghỉ dưỡng Champa Legend Resort & Spa giữ ở mức 129 tỷ đồng.

Dự án khu nhà ở Nam Hồng bắt đầu phát sinh chi phí 428.6 triệu đồng, đánh dấu việc CTX khởi động hướng đầu tư mới bên cạnh mảng nghỉ dưỡng.

Hồi đầu tháng 2/2026, CTX hoàn tất phát hành gần 21.5 cổ phiếu để tăng vốn từ nguồn vốn chủ sở hữu theo nghị quyết ĐHĐCĐ thường niên 2025, nâng vốn điều lệ từ 789.1 tỷ đồng lên hơn 1,004 tỷ đồng. Khoản này chuyển 215 tỷ đồng từ lợi nhuận chưa phân phối sang vốn góp, khiến lợi nhuận sau thuế chưa phân phối giảm còn 227.2 tỷ đồng.

Với dự án Nam Hồng, CTX nhận 50 tỷ đồng từ Công ty TNHH MTV Đầu tư Xây dựng Phúc Thịnh theo hợp đồng nguyên tắc số 28/2025/HĐNT/CTX-PT ký ngày 28/11/2025 về hợp tác đầu tư. Khoản này được xếp lại từ nợ ngắn hạn sang nợ dài hạn trong kỳ.

Hai khoản treo từ trước vẫn chưa xử lý xong. CTX đang giữ 1.8 tỷ đồng tiền đặt cọc để mua cổ phần tại CTCP Thủy điện La Ngâu, số dư không đổi so với đầu năm. Bên cạnh đó, 104.4 tỷ đồng trích trước giá vốn chuyển nhượng dự án tòa nhà Trung tâm thương mại và dịch vụ D28.

Phối cảnh Indochina Sapa do CTX phát triển.

Xáo trộn sở hữu giữa ICP và Indochina

Trên BCTC riêng, khoản đầu tư vào CTCP Đầu tư Indochina giảm từ 232.9 tỷ đồng xuống 174.7 tỷ đồng. Cùng lúc, CTCP ICP lần đầu xuất hiện trong danh mục đầu tư trực tiếp với giá gốc 58.2 tỷ đồng, tỷ lệ sở hữu 99.95%. Hai con số bù trừ vừa khít, đưa tổng giá gốc đầu tư vào công ty con gần như đứng yên ở 771.6 tỷ đồng.

ICP là đơn vị quản lý vận hành kinh doanh khách sạn, được hợp nhất với tỷ lệ lợi ích 100%. Vốn hợp tác kinh doanh của CTX tại ICP giảm từ 271.5 tỷ đồng xuống 240.9 tỷ đồng, tại Indochina giảm từ 4.5 tỷ đồng xuống 1 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, CTX rót 16.7 tỷ đồng vào hợp đồng hợp tác kinh doanh mới với CTCP Đầu tư và Quản lý Bất động sản Thăng Long. Doanh nghiệp cũng phát sinh 3 tỷ đồng hợp tác với Công ty TNHH Đầu tư C.T.L.

Nửa đầu năm, CTX đạt 78.2 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 6% so với cùng kỳ, song lãi gộp tăng 49% lên 30.1 tỷ đồng nhờ giá vốn giảm mạnh hơn. Doanh thu tài chính đạt 15.7 tỷ đồng, chủ yếu là lãi tiền gửi, cùng kỳ chỉ 65 triệu đồng. Lãi trước thuế đạt 20.2 tỷ đồng, lãi ròng 18 tỷ đồng, EPS 188 đồng.

Tổng tài sản cuối quý 2 còn 2,211 tỷ đồng, giảm 12% so với đầu năm, phần lớn do tiền gửi được chuyển thành công trình dở dang và do doanh nghiệp trả bớt nợ. Nợ phải trả giảm từ 1,288 tỷ đồng xuống 1,030 tỷ đồng,